Отечественный рынок недвижимости ждет масштабная трансформация
Кризис в экономике — непростое время для рынка недвижимости, оправиться от которого не так-то просто. Как изменился отечественный рынок недвижимости, что происходит сегодня, а также, что его ждет впереди в программе "Вся ПРАВДА" о Недвижимости" рассказал партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.
Расскажите, что происходит на рынке недвижимости сегодня?
Происходит трансформация, она заметна всем участникам процесса, инициатором изменений сегодня выступает Министерство строительства и ЖКХ РФ, есть определенные вещи, которые требуют вмешательства, и хедлайнером этих изменений является сегодня государство. В стороне остаются участники строительной отрасли — это и классические застройщики, это девелоперские компании, это субподрядные, генподрядные организации, от них сегодня, на самом деле, мало что зависит. Конечная цель — дать населению дешевое жилье, чтобы покупка недвижимости на стадии строительства была безопасной, низкорискованной.
Есть ли какая-то точка отчета этих изменений? С каким периодом мы сравниваем нововведения, с докризисным 2014, является ли 2017 год отправной точкой? Можно ли выделит какие-то периоды?
Можно выделить несколько периодов. Первые изменения произошли в 2014 году, когда, на самом деле, в недвижимости кризиса не ощущалось, хотя в стране и банковском секторе уже были тревожные звонки. Просто рынок недвижимости реагирует с опозданием, как правило, спустя год-два за всеми происходящими в экономике процессами. Отголоски мы ощущаем до сих пор. А поправки, которые мы ожидаем в начале следующего года, являются продолжением законотворческих инициатив 2014 года. К всеобщему сожалению следует отметить, что системного подхода у законодателей нет, каждые полгода вносятся новые предложения. Работать в такой ситуации крайне сложно, сегодня горизонт планирования у каждого девелопера — 6 месяцев, на больший срок рассчитывать не приходится, потому что в системе постоянно что-то меняется.
Ситуация осложняется кризисными явлениями на рынке. Сегодня спрос на объекты недвижимости значительно ниже имеющегося объема предложения в сегменте новостроек, причем такая ситуация характерна не только для Москвы и Подмосковья, но и для других регионов.
С другой стороны, в нашей стране существует нехватка квадратных метров на душу населения, и этот показатель несильно меняется. То есть предложение растет, желающих купить новые квартиры тоже достаточно, но реальных покупок и реальных сделок не так много, как хотелось бы. Не стоит забывать и про инвестиционные сделки. Люди могут иметь собственное жильё, но стремиться купить еще недвижимость, чтобы просто сохранить свои сбережения, или для сдачи в аренду и получения постоянного дохода. Этот доход может быть не сопоставим с той рентабельностью, к которой привыкли в нашей стране, но это, по крайней мере, те деньги, которые вы будете гарантированно получать ежемесячно. Я хочу сказать, что при нормальном уровне платежеспособности в стране спрос на доступное жильё будет всегда.
К сожалению, государство не совсем правильно считает соотношение населения к тем квадратным метрам, которые сегодня в Российской Федерации введены в эксплуатацию.
А что не так с подсчетом?
Считать количество метров, построенных на душу населения, абсолютно неправильно, необходимо считать на домохозяйства. Возьмем, например, многодетную семью. Не каждому члену такой семьи требуется отдельная квартира, отдельной комнаты будет вполне достаточно. И если посмотреть статистику из расчета на домохозяйства, ситуация в нашей стране не такая плачевная.
Если исходить из общепринятых параметров подсчета, Российская Федерация серьёзно отстает от ведущих европейских стран. Так, средний показатель по Европе — 48 кв. м на душу населения, показатель в Америке — 75 кв. м, а в России — примерно 17-18 кв. м. Но это не значит, что в мире не существует стран, государств, где этот показатель меньше, чем в Российской Федерации.
Традиционные прогнозы, что нам ждать к концу 2017 года?
Учитывая, что до конца года осталось не так много времени, всего 4 месяца, принципиальных изменений ожидать не стоит. Для рынка девелопмента это ничтожно маленький срок. Думаю, по итогам этого года количество выданных ипотечных кредитов будет больше по отношению к 2016 году. Объем введенных в эксплуатацию квадратных метров будет ниже, чем по итогам предыдущих трех лет. Количество банкротств компаний, связанных со строительством, в масштабах всей страны вырастет. Я имею в виду сейчас не застройщиков, которые строят за счет привлеченных денежных средств населения, а компании, участвующие в строительном процессе. Не знаю, захочет ли власть анонсировать эти цифры, но в сложившихся условиях уже не так выгодно заниматься строительным бизнесом в нашей стране.
Это хорошо или плохо?
Принимая во внимания точки приложения труда и денежные отчисления в смежные отрасли экономики, а также налоговые поступления в бюджет, происходящие процессы, конечно, являются отрицательными. Но крупным застройщикам такая ситуация выгодна. При монополизации рынка, в отсутствии конкуренции, они смогут диктовать ценообразование, при этом не уделяя должного внимания качеству продукта.
А с точки зрения защиты интересов покупателей?
Чтобы менять федеральный закон, в стране должна быть критическая масса обманутых дольщиков. Официальная статистика сегодня не такая пугающая. Большинство пострадавших покупателей — это люди, приобретающие недвижимость в обход 214-ФЗ, по серым схемам. Но, возможно, мы просто не знаем реального положения вещей.
Есть один простой способ минимизировать риски — покупать недвижимость на вторичном рынке, причем цены на готовое жильё сегодня сопоставимы со стоимостью квартир в домах на этапе строительства. Но если человек хочет новостройку, он должен осознавать возможные риски и брать на себя ответственность. Даже закон в новом виде не сможет защитить участников долевого строительства, при глубоком изучении поправок становится понятно, что это не тот инструмент. В банковской сфере примерно такие же правила. Человек, открывающий вклад на сумму более 1,4 млн руб., не застрахован от потери денежных средств, даже если речь идёт о пятерке крупнейших банков.